税理士から見た福岡の不動産価格と公示価格・路線価の上昇の課題

空から見た中洲

目次

注)本記事の内容は、記事掲載日時点の情報に基づき判断しておりますが、一若輩者の執筆であることから個別の案件での具体的な処理については責任を負いかねます旨ご理解いただきたく存じます。制度上の取扱いに言及しておりますが、個人的な見解であり、より制度深化に資すればと考えてのものです。

1.はじめに

福岡県内の地価が上昇しています。継続して地価が上昇している背景としては、再開発が行われているためだと言われています。

現在、福岡市では行政主導で「天神ビッグバン」と「博多コネクティッド」と呼ばれる2つの再開発が行われています。

行政の活力ある取り組みで活況を呈す福岡に身を置く立場として、まずは誇らしく、喜ばしいと思うところです。

大歓迎を前提としたうえで、いくばくかの思うところありましたので若干の懸念を記載してみようと思います。

2.天神ビッグバンとは

福岡市の中心部は元来、警固断層や空港が都心に近いなどの課題がありましたが、

更新期を迎えたビルが耐震性の高い先進的なビルに建て替えることなどにより、

多くの市民や、働く人・訪れる人の安全・安心につなげ、もって都心部の機能を高め、新たな空間や雇用、税収を生み出すプロジェクトだといわれています。

(参考:福岡市HP🔗)

バリカタキッズが歌う「天神でビッグバン!」はこちら🔗

3.博多コネクテッドとは

博多コネクテッドとは、博多駅周辺の2011年の九州新幹線開業に伴う地下鉄七隈線延伸やはかた駅前通り再整備など、

交通基盤の拡充とあわせ、容積率などの規制緩和により、耐震性の高い先進的なビルへの建替えや歩行者ネットワークを拡大するとともに、

ハード・ソフト両面から歴史ある博多旧市街との回遊性を高めることで、都市機能の向上を図っていく取り組みを差します。

(参考:福岡市HP🔗)

このような行政主導を背景として、これまでにない人口増加とインバウンド需要が喚起され、国内や世界の投資家、投資ファンドまでもが福岡に注目しているといわれています。 

4.具体的な福岡県の地価上昇について

福岡県の公示地価・基準地価は、2013年以降、上昇し続けており、特に福岡市都心部である天神や博多エリアの上昇率が牽引している傾向にあります。

令和5年1月時点の「地価公示」が発表され、福岡県の上昇率は商業地でプラス5.3%と、3年連続で全国1位となりました。

福岡県地価の特徴的な動きとしては、以下のようです。

(1) 県全体の地価の対前年平均変動率は、全用途で9年連続の上昇。
 全用途(R4)3.5%→(R5)4.6%
(2) 用途別では、住宅地の対前年平均変動率は9年連続の上昇、商業地の対前年平均変動 率は8年連続の上昇。
 住宅地(R4)3.2%→(R5)4.2%
 商業地(R4)4.1%→(R5)5.3%

単位:%

 R4年R5年
全用途3.54.6
住宅地3.24.2
商業地4.15.3

変動率は、上記のようなものであるため、例えば5年前の地価から比べると現在の地価は大きく上昇しています。

5.具体的な福岡市の地価・路線価上昇について

福岡市及びその近郊において、全ての用途で引き続き上昇しています。


・福岡市博多区・中央区・早良区において、住宅地の上昇率が大きく拡大。 (博多区:(R4)10.8%→(R5)12.9%、中央区:(R4)7.4%→(R5)10.4%、 早良区:(R4)5.5%→(R5)7.6%)


単位:%

 R4年R5年
博多区20.812.9
中央区7.419.4
早良区5.57.6

福岡市の地価公示における住宅地平均価格推移

福岡市の地価公示における商業地平均価格推移

例えば、福岡市南区に所在する当事務所近隣の主要道路に面する土地の路線価は、
H29年に190,000円/㎡であったものが、R5年に330,000円/㎡となるなど約6年ほどの間に1.74倍となっています。

6.課題:地価と相続税との関係

(1)公示価格と路線価の関係
   一般的に路線価は相続税路線価を差し、